上周，去了一趟南沙的亭角板块。

看了目前板块在售的几个新盘：

中铁阅江来、越秀滨海花城以及华宇凤凰艺术岛、南沙保利天汇。

(资料图)

有一个很深的感觉，这一类新盘高度集中的刚需板块，彼此之间的竞争，真的太过于激烈了。

讲两个真实的踩盘画面：

其一，在我们从滨海花城停车场去售楼部的路上，一路之隔的中铁阅江来渠道人员就热情呼喊：

哥，要不要先来中铁看看？

那您看完滨海花城记得过来我们这边看看。

……

其二，在不同楼盘的售楼部，销售人员也并不忌讳拿其他楼盘来做对比。

而是很直接地跟我们说对手盘的缺点，或者是自身项目更为突出的优势。

竞争之大，由此可见。

至于哪个能买，在区位板块价值一致，价格基本在2万/平的单价区间的情况下，就要看产品的错位优势，是否就是你更为看重的那一部分购房维度了。

01.

准备开盘的 滨海花城 ，是板块乃至南沙当下的流量盘。

项目体量很大，18栋住宅，是个大社区项目。

所以配套就比较有优势，商业街、滨江公园、中小学、幼儿园，这些刚需买家比较喜欢的点，它们都有。

尤其是学校，虽然现在没有确定合作的办学单位，但一个家门口的九年一贯制学校，还是很有诱惑力的。

这点会比其他楼盘更占优势。

毕竟南沙保利天汇的学校问题此前闹得挺凶，而中铁阅江来，又没有配套学校。

这也是为什么，当天看盘，就看到好几个买家，问的都是学校的问题。

同时，项目定位够清晰，主打刚需。

首批开盘的，就是75平三房一卫、83平三房两卫、97平四房两卫，都是刚需户型。

而且做的也不差。

也有缺点。

即将开盘的5#/6#，在整个社区不算好位置，会有噪音和环境影响。

其次，项目相比其他竞品楼盘，江景资源就肯定是垫底档次，胜在自身社区的园林规划还不错。

02.

至于去年底刚刚开盘的中铁阅江来，首开靠价格抢了一波客，但现在压力也来了。

相比滨海花城来说，中铁阅江来的体量就少很多了。

配套自然也是单薄了不少，以致于销售还着重强调了公共汽车站就是项目配建的。

但一些核心的配套，肯定是需要靠蹭的了。

包括学校、商业这些。

除此之外，交通噪音的影响也是在的，但这点会根据具体楼栋和户型，有所区分。

优点是什么？

景观资源会更好，尤其是后面一些望江楼栋，这一块的景观优势，会更好。

其次，户型产品做的也还不错，算是刚需买家也会认可的那种吧。

至于在售时间较长的华宇凤凰艺术岛、南沙保利天汇，各有各的优缺点。

前者环境好，但户型一般。

后者优势不突出，再加上学校风波，也有压力。

03.

最后，聊下整个板块。

板块在售价格不高，对于买家来说，就是最大的优势。

如果属于在南沙或者周边区域工作，看重价格，以后又要有一定的成熟性，那么这个板块是可以考虑的。

但板块以及未来的楼市前景，也是有风险的。

其一，板块交通没优势。

不靠近地铁，打了个车去蕉门地铁站，也要十几分钟，这是刚需买家需要注意的核心点。

其二，未来市场价值不突出。

随着几个楼盘的入市，未来板块会进入到一个居住成熟期，但楼盘多，又是一个刚需板块，未来的流通性虽然不差。

但涨幅空间，并不看好。

当然，还是那个观点：

没有不能买的房子，也没有一定能买的房子。

亭角板块，既然主打是刚需，那么在价格面前，就一定有合适的买家。